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潜山宏发房产中介浅谈之降息对房贷的影响
文章类型:房贷理财 浏览次数:2126 加入时间:2015-5-14 23:47:16 出处:潜山宏发房产 打印该页
最近很多人沉迷于如何理财,想着股市的火爆,害怕房产的衰落,担心货币的贬值,却又对自己理财信心不足。本人潜山县宏发房产中介经营者,在房产中介行业从事多年,仍对股市一窍不通,但对房产行业已有自己的一套见解。我对各位的理财建议是,也许你没有足够的财商,但是你要学习,学习重要的一环就是了解和掌握国家的重大方针政策,尤其是与老百姓息息相关的。这我们的国家里,如能做到这一点,个人感觉理财的大方向就不会有大偏差。
最近国家政策与百姓关系最大的莫过于央行的降息了。5月11日,央行降息百分之0.25,这是一个讯息,对股市也造成了震荡,但我想聊一下,央行降息对于我们普通百姓购房的影响,毕竟这也是我的职业。购房离不开房贷,也许有人说,我有钱,我不想按揭,一次性付清多省事,那就请我慢慢道来,我在中介操作中也遇到很多这样的人。还是请我慢慢道来,也许听完我的叙述,您的想法有所改变。
我会通过一些公式和计算来讲解央行降息对于房贷的影响,并逐条分析,如能让各位有所收获,实在是我潜山宏发房产中介之荣幸。
1.月供上的差距
我们以100万举例,假设央行的年基准利率是6.55%,如果按最长的30年来贷款,采用等额本息的还贷方式,那么月供就是6354元。现在央行的年基准利率是6.3%,同样按最长的30年来贷款,采用等额本息的还贷方式,那么月供就是6092元。计算之后发现降息之后每个月的月供降低262元,平均每贷款1万元月供降低2.62元。

2.贷款能力
大家别以为月供六千月薪一万就一定能贷款了,因为银行的计算方法跟你不一样。银行要求,你的收入需要至少大于等于月供的2.1倍才符合条件,也就是说如果要贷款100万,月供是6092,那你的年平均月收入至少要高于12793,而且这还是不能有其他债务的前提下。是不是很坑爹?别急,这个收入是按家庭来算的,也就是说你们两口子加起来有这个收入就行了。让我们来整理一下,你的可贷款金额怎么计算呢?比较简单的算法如下:
(降息后)可贷款金额=(家庭月收入*10000)/(2.1*60.92)≈月收入*78
比如你月薪是1万,那你最多可以贷到78万。那么降息前呢?
(降息前)可贷款金额=(家庭月收入*10000)/(2.1*63.54) ≈月收入*75 
看见了么? 同样是月薪1万,降息前只能贷75万,降息后就可以贷78万了,提高3万! 
下面我们在讨论一下是否要提前还款 
3.是贷款还是不贷款? 
提前还款不就是等于分期付款么?间接上不就约等于全款买房了么? 
我个人是不推荐的。我现在分析一下两个极端状况下-30年贷款和全款-的分别。 假设房子价格1000万,首付最低300万,可贷款700万,A和B现在手里都有1000万,两个人在签约时都先付了300万首付。不过A选择了在之后的一年内把余款付齐(全款分期或者提前还款),B选择贷款30年(最长年限)。我们来看一看除了首付(两人相同)之外,两人对于剩下700万的利用情况。 
A.全款、分期付款或提前还款 
700万都在第一时间给了给开发商或者提前还给银行,从此再也不欠任何人钱,心里十分轻松,从此内心一片平静祥和。
B.贷款30年按时还月供 
30年一共要还多少钱? 年利率6.15%,贷款额700万,30年下来本息加起来共需还款1535万,利息835万元。( 利息比本金还高) 同时他将留下的700万存进了银行,按三年定存,调息后三年定存的年息是4%,然后每三年按时取出然后本息再都存进去,那么三十年后的本息总额为:700*(1+4%*3)^10=2174万 
里外里B共赚了2174(存款余额)-1535(贷款本息总额)=639万( 接近本金了) 
是不是有点不明白了,贷款是年利率6.15%,存款是年息4%,怎么算到最后存款的本息反而更多呢? 
很简单,因为 贷款时本金基数一直在减少,存款时本金基数一直在增加。 
我们重新算一下同一本金下(700万)贷和存的年息是多少—— 
贷-年息:(1535-700)÷700÷30年=3.98% 
存-年息:(2174-700)÷700÷30年=7.02% 
这回明白了吧? 平均贷款年息只比平均存款年息的一半多一点。 而且做定存应该是我知道的利息最低的投资了,现在随便一个理财产品的利息都比这个高,我们假设B能够找到一个的稳定年赚10%的投资渠道,然后看一看结果:
700*(1+10%)^30=12215万( ……上亿了) 
刨去贷款总额后净赚:12215-1535=10680万( 零头都快赶上本金了) 
还有更劲爆的,很多有钱人,或者金融头脑比较强的人,甚至能找到 年赚30%以上的项目投资,结果是什么我简直不敢算啊……有兴趣的可以自high一下~ 
比如说开公司就是个很赚的项目,玩好了年增长率甚至超过100%!!!比如曾经有个叫马云的年轻人,手里刚好有50万的存款,所有人都劝他早点买房,他不听,非要去开公司,结果…… 
当然了也别光顾着高兴,现实中还是有很多干扰项的: 
比如你可能没有那么牛的持续赚钱能力,所以必须不断从存款中去取钱出来还贷;比如你可能会有各种各样的事情需要用钱,比如吃喝玩乐出去旅游孩子结婚什么的; 比如你可能像马云一样去创业,结果输光了底裤…… 
不过总的来说,只要对投资理财有一点点简单认识的人都会选择贷款的。 
还有就是,即使不考虑投资,贷款时,大部分 现金都在自己手上,可以随时应急,比如得了重病、孩子要定居外国、家人借钱等等。而选择全款或者提前还款之后, 钱不在自己手上,着急用钱时就得卖房,时间周期就很长了,如果是救命钱就糟了。 
以上这些,都是我在实际生活中所感受到的,至于其中的计算,有些摘自学者的报告,有些则是请教金融数学系学生。希望能对您有所帮助。当然,如要请教更多的房产方面的问题,可找潜山宏发房产中介,百度潜山房产信息网、潜山房产中介、潜山房产等都可搜到,或致电13225740713,虽在小县城之内,潜山宏发房产中介仍然热忱地希望能帮助到您。
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