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二手房买卖流程
文章类型:购房指南 浏览次数:3535 加入时间:2012-12-17 20:25:50 出处: 打印该页
二手房交易流程阶段

二手房交易流程大致分以下几个阶段:

( 1 )买卖双方建立信息沟通渠道,买方了解房屋整体现状及产权状况,要求卖方提供合法的证件,包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。

( 2 )如卖方提供的房屋合法,可以上市交易,买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序),买卖双方签订房屋买卖合同 (或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商,对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后, 双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。

( 3 )买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请,接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后,管理部门要查验有关证件,审查产 权,对符合上市条件的房屋准予办理过户手续,对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请,禁止上市交易。

( 4 )缴纳税费。税费的构成比较复杂,要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。

( 5 )办理产权转移过户手续。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象,按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后,交 易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契,即大家所俗称的“白契”,直接填写产权过户登记申请表即可。交 易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后,交易材料移送到发证部门,买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。

( 6 )对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续,对双方欲交易的房屋进行评估,以确定买方的贷 款额度,银行审核买方的资信,然后批准买方的贷款,待双方完成产权登记变更,买方领取房屋所有权证后并作好抵押登记后,银行将贷款一次 性发放,有些银行是见到领取房屋所有权证通知单日后即放款。

( 7 )买方领取房屋所有权证、付清所有房款,卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。

有中介公司参与的交易过程

如果买方或卖方或者买卖双方通过中介公司办理二手房买卖,其大致过程如下:

( 1 )卖方(房屋所有人)通过咨询,到房屋中介申请办理居间委托手续(要提供房屋相关信息、证明、房产证、房屋所有人 身份证明,其他材料。中介要 求提供的材料因中介机构不同而有所不同);

( 2 )中介接到申请后,核验材料和房屋,对房屋估价,决定是否受理;

( 3 )中介受理后,与房屋所有人签订委托代理书(合同一般为制式合同,但有些条款可以约定,如:房屋出售价格);

( 4 )房屋中介将房屋备案,代买受人购买;

( 5 )买方通过咨询与中介签订委托书,委托中介为其找寻房屋;

( 6 )中介从登记备案的房屋中找寻房屋,并征求买方初步意见(比如要不要看房);

( 7 )买方同意,中介带领买方实地看房,并签订看方确认书,如果买方对房屋不满意,中介继续为其寻找房屋,如果买 方满意,买卖双方签订买卖合同;

( 8 )合同签订后,买方向卖方支付定金,买卖双方向中介支付佣金;

( 9 )中介为买卖双方办理过户手续;

( 10 )买方支付房款,卖方交房;

( 11 )售后服务。
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